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Räumungsklage

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Räumungsklage: Ihr Anwalt im Mietrecht für Berlin

Ablauf, Kosten & Fristen bei der Räumungsklage

Ist man am Ende eines Mietverhältnisses nicht willens oder in der Lage, die angemietete Wohnung zu verlassen, droht eine Zwangsräumung. Jedoch erst ein rechtskräftiges Räumungsurteil als Ergebnis der Räumungsklage ist ein vollstreckbarer Titel, mit dem der Vermieter zwangsräumen lassen kann.

Hat der Vermieter wirksam Räumungsklage erhoben, wird die Klage dem Mieter zugestellt und eine Frist gesetzt, in der er sich zu Klage äußern kann (meist 14 Tage). Bestenfalls agiert man hier nicht selbst, sondern schaltet einen Rechtsanwalt für Mietrecht ein. Denn spätestens jetzt ist professionelle anwaltliche Unterstützung unbedingt notwendig.

Im Rahmen der Räumungsklage prüft das Gericht u. a. die Wirksamkeit der Kündigung, ob eine Nachfrist zur Räumung gesetzt wurde und ggfs. ob ein wirksamer Widerspruch gegen die Kündigung vorliegt. Nur wenn die Kündigung wirksam war, eine Nachfrist gesetzt wurde und kein (wirksamer) Widerspruch erfolgte, ergeht ein Räumungsurteil gegen den Mieter. Im Hinblick auf die Räumungsklage ist dabei wichtig zu wissen, dass man das Problem als Mieter nicht löst, indem man nicht auf die Klage reagiert oder nicht zur mündlichen Verhandlung erscheint. In solchen Fällen ergeht das Räumungsurteil als Versäumnisurteil mit der Folge, dass der Vermieter Recht bekommt.

Jedoch ist nur ein Räumungsurteil, das alle Namen aller volljährigen Bewohner (NICHT Mieter!) des jeweiligen Mietobjekts beinhaltet, geeignete Grundlage für eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Denn auch wenn ein Bewohner nur einzieht, um eine Zwangsräumung zu verhindern: Eine Zwangsräumung ist unzulässig, wenn der Name dieses Bewohners nicht im gerichtlen Titel erscheint.

Der Vermieter hat also durchaus Möglichkeiten im Wege der Räumungsklage wieder in den Besitz seiner Wohnimmobilie zu gelangen, notfalls mit Zwang.

All das verdeutlicht aber auch: Selbstjustiz des Vermieters ohne gerichtlichen Titel, z. B. durch Schloss austauschen, „kalte Räumung“ oder Gewaltanwendung ist rechtswidrig, sogar strafbar, da sie eine unzulässige Unterlaufung des staatlichen Gewaltmonopols darstellt. Wird man damit konfrontiert, sollte man dagegen unbedingt rechtliche Schritte einleiten. Einer eigenmächtigen Räumung durch den Vermieter kann man dann z. B. mit einer einstweiligen Verfügung begegnen. Auch können Mieter im Falle einer sog. "kalten Räumung" Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Ihr Vermieter hat Ihnen eine Räumungsklage angedroht? Wurde Ihnen bereits eine Räumungsklage zugestellt und benötigen Sie nun anwaltliche Unterstützung? Sie beabsichtigen eine Räumungslage gegen ihren Mieter anzustrengen?  Als Anwalt für Mietrecht in Berlin bzw. Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie gerne! Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

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Räumungsvollstreckung

Beugt man sich als Mieter nicht einer erfolgreichen Räumungsklage des Vermieters, kann der Vermieter die Wohnung mithilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsräumen lassen.

In vielen Fällen wird bei einer Zwangsräumung die Wohnung vollständig leergeräumt, Möbel eingelagert und das Schloss der Wohnung getauscht. In der Regel räumt ein Gerichtsvollzieher mit Unterstützung eines Schlossers und eines Transportunternehmens. Als Mieter muss man in dieser Situation damit rechnen, dass der Gerichtsvollzieher sich auch gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschafft – bei Bedarf auch mit Unterstützung der Polizei.

Wird nach dem "Berliner Modell" nicht komplett geräumt, sondern nur Schlösser getauscht, hat das ggfs. auch für den Mieter Vorteile: Oft werden Möbel des Mieters dann beispielsweise im Keller eingelagert. Das spart Einlagerungskosten, die man als geräumter Mieter zu tragen hätte. Bedenken muss man als Mieter in dieser Situation aber auch, dass der Vermieter ggfs. ein Pfandrecht am Eigentum des Mieters hat. Deshalb kann er unter Umständen z. B. Hausrat verwerten bzw. veräußern, um offene Forderungen gegen den geräumten Mieter z. B. wegen Gerichtskosten, Anwaltskosten, Räumungskosten zu tilgen.

Droht eine Zwangsräumung, verbleiben noch einige Möglichkeiten, die sofortige Räumung zu verhindern. So ist es z. B. möglich einen Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist zu stellen, Berufung gegen das Räumungsurteil einzulegen, Vollstreckungsabwehrklage bzw. eine Unterlassungsklage nach § 826 BGB zu erheben oder einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.

Der Vollstreckungsschutzantrag „als letztes Mittel“ gegen eine Zwangsräumung wird jedoch nur im Einzelfall gewährt, kann dann aber auf bis zu ein Jahr verlängert werden. Abhängig ist das dann von der persönlichen Situation des Mieters und den berechtigten Forderungen des Vermieters.

Rückgabe der Mietsache

Nach Ende des Mietverhältnisses (Kündigungsfrist!) muss der Mieter die Immobilie dem Vermieter zurückgeben. Zu Konflikten kommt es hier meist, wenn es um (Schönheits-)Reparaturen, die Renovierung oder Rückzahlung der Mietkaution geht.

Für eine rechtmäßige Wohnungsrückgabe muss der Mieter die Wohnung und Nebenräume vollständig räumen und dem Vermieter persönlich alle erhaltenen und nachbestellten Schlüssel zurückgeben, sofern nicht anders vereinbart.
Problematisch wird das für Mieter, falls der Vermieter die Annahme der Schlüssel oder einen Übergabetermin verweigert. Dennoch: Hier ist es wichtig, alles korrekt abzuwickeln. Andernfalls kann eine nicht korrekt erfolgte Rückgabe der Mietwohnung teure Folgen haben. Denn fehlen Schlüssel und nimmt es der Vermieter genau, kann die ursprüngliche Miete als Nutzungsentschädigung weiterhin zu zahlen sein. Deswegen sollten Mieter vor Ende des Mietverhältnisses rechtzeitig einen Termin zur Schlüsselübergabe verlangen. An der Wohnungsrücknahme muss der Vermieter allerdings mitwirken. Andernfalls gerät er in Annahmeverzug, als Mieter muss man dann im Zweifel trotz „fehlender Rückgabe“ nicht weiter Miete bezahlen.

Im Termin der Wohnungsübergabe sollten Mieter dann auf ein korrektes Übergabeprotokoll achten. Denn bei Rückgabe der Wohnung muss grundsätzlich der Mieter Schäden beseitigen, die z. B. durch nicht ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Das Übergabeprotokoll dient dazu, derartige Schäden oder ihr Nichtvorhandensein beweissicher zu dokumentieren. Denn das Übergabeprotokoll entfaltet für Mieter und Vermieter Beweiskraft im Hinblick auf Schäden bzw. Schadensfreiheit – mit allen Vorteilen und Nachteilen. Insofern sollte ein Mieter das Übergabeprotokoll nur unterzeichnen, wenn er mit allem einverstanden ist, denn eine Pflicht des Mieters besteht nicht, das Protokoll im Übergabetermin zu unterzeichnen.

Unabhängig davon gilt es für Mieter zu wissen: Hat man die Wohnung als Mieter nicht (vollständig) geräumt, darf der Vermieter zurückgelassene Gegenstände nicht eigenmächtig entsorgen, wenn das Eigentum daran nicht offenkundig aufgegeben wurde. Geschieht so etwas dennoch, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

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FAQ - Häufige Fragen zum Thema Kündigung, Räumung und Räumungsvollstreckung

Wann ist bei Eigenbedarfskündigung ein Widerspruch möglich, wenn keine Ersatzwohnung vorhanden ist?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf kann ein Widerspruch eingelegt werden, wenn der Mieter nachweislich alles unternommen hat, um eine Ersatzwohnung zu finden, diese allerdings weiterhin nicht in Aussicht steht. Dies kann beispielsweise in Großstädten oft der Fall sein. Ebenso kann die Kündigung wegen Eigenbedarf auch zu Fall gebracht werden, wenn der Vermieter über eine andere Immobilie verfügt, die für seine Zwecke dienlich ist. Wer also eine Räumungsklage erhält und keine neue Wohnung hat, sollte diese Umstände prüfen.

Wie gestaltet sich die Strafbarkeit bei einer kalten Räumung?

Eine kalte Räumung beschreibt die Inbesitznahme einer Wohnung ohne einen gültigen Räumungstitel. Diese Praxis ist in Deutschland strafbar, da der Vermieter hiermit Hausfriedensbruch begeht. Neben erheblichen Schadensersatzansprüchen besteht beim Mieter sogar oft ein Anspruch auf Schmerzensgeld.

Was gilt als Härtefall bei einer Verwertungskündigung?

Eine Verwertungskündigung hat zur Grundlage, dass die Vermietung der Immobilie für ihren Besitzer nicht weiter rentabel ist. Ob ein Härtefall vorliegt und einem Widerspruch stattgegeben werden könnte, wird in der Regel individuell entschieden. Punkte, an welchen sich ein Härtefall bei der Verwertungskündigung festmachen lassen, sind beispielsweise das Alter oder der Gesundheitszustand des Mieters.

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