Vertragsprüfung | Mietvertrag prüfen lassen | Anwalt Mietrecht Berlin

Im Wohnraummietvertrag wird meist die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben. Eine solche Wohnflächenangabe ist dann nicht nur unverbindliche Objektbeschreibung - sie ist Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 535 Abs.1 Satz 2 BGB, auch bei einer „ca.“-Angabe.

Nicht selten kommt es aber zu - auch größeren – Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche, vor allem wenn die Berechnung der Wohnfläche wegen der Berücksichtigung von Dachschrägen, Balkonen oder Terrassen komplex ist. Weicht die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche nicht nur unwesentlich ab, ist das ein Sachmangel der Wohnung bzw. des Hauses, der dem Mieter bestimmte Rechte und Ansprüche gegen den Vermieter an die Hand gibt– selbst, wenn er den Mangel erst nach einiger Zeit erkennt bzw. hingenommen hat:

Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrags gem. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 1 BGB – auch ohne vorherige Abmahnung

Mietminderung wegen Sachmangel § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Zukunft; Berechnung nach dem Verhältnis der tatsächlichen zur vereinbarten Fläche ohne Berücksichtigung der vermeintlich zulässigen „10%“-Unterschreitung.

Anspruch auf Erstattung / Rückzahlung zu viel bezahlter Miete für die Vergangenheit entsprechend

Anspruch auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung rückwirkend und Rückforderung zu viel entrichteter Betriebskosten

Grundsätzlich muss allerdings der Mieter die Wohnflächenabweichung beweisen - der Vermieter hingegen, dass die Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung unerheblich ist. Nur ab einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 % vermutet die Rechtsprechung unwiderleglich, dass die Flächenabweichung den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt und die Mietsache (Wohnung/Haus) mangelhaft ist (10%-Regel). Das gilt auch bei einer nur „ca.“-Angabe im Mietvertrag.

Als Anwalt für Mietrecht in Berlin kläre ich gerne für Sie, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt.  

Zieht eine Person zusätzlich in eine Wohnung ein, zieht eine Person aus einer Wohnung aus oder wird eine Immobilie verkauft, ist es notwendig bzw. sinnvoll, die Vertragsparteien eines Mietvertrages anzupassen.

Soll ein Mieter hinzukommen, ist es für den einziehenden Bewohner sinnvoll, als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen zu werden, um gleichberechtigter Mieter zu sein. Das kann von Bedeutung werden, wenn sich ein zusammenlebendes Paar trennt oder sich eine Wohngemeinschaft (WG) auflöst: Ist nur ein Bewohner Mieter, hat er es in der Hand, den Mietvertrag allein zu kündigen. Das kann alle Mieter zum Auszug zwingen. Eine Ausnahme gilt unter bestimmten Voraussetzungen nur im Falle einer Scheidung. Sind mehrere Personen Mieter, ist nur eine gemeinsame Kündigung wirksam. Will ein Mieter auch nach einer Trennung oder WG-Auflösung in der Wohnung verbleiben, ist es dann ratsam, eine mehrseitige Vereinbarung über die Weiterführung des Mietvertrages zu treffen, um auch für die Zukunft eine verlässliche Rechtssituation zu schaffen.

Auch auf Vermieter-Seite kann der Vertragspartner wechseln, z. B. im Falle eines Immobilienverkaufs. Der neue Eigentümer wird Vermieter, denn es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Eine Kündigung des Mietvertrages „nur“ wegen eines Eigentümerwechsels ist deswegen nicht statthaft. Soll eine Immobilie nach dem Verkauf jedoch generalsaniert werden, ist eine Kündigung des Mietvertrages ggfs. möglich, ebenso eine Eigenbedarfskündigung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.