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Vertragsprüfung

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Vertragsprüfung | Mietvertrag prüfen lassen | Anwalt Mietrecht Berlin

Prüfung Mietvertrag als Mieter oder Vermieter einer Wohnung oder gewerblicher Mieträume

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden sich zahlreiche mietvertragliche Vorschriften zum Wohnraummietrecht, die vor allem dem Mieterschutz dienen. Neben diesen gesetzlichen Regelungen ist der Mietvertrag allerdings von großer Bedeutung: denn im Mietvertrag wird das konkrete Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter definiert.

In den nachfolgenden Abschnitten finden Sie Informationen zu den wichtigsten Themen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag über Wohnraum.

Fachanwalt Mietrecht & WEG Recht
RA Fabian Bagusche
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Rechtsanwältin für Mietrecht
RAin Kathrin Otto
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Vorvertragliche Aufklärungspflichten

Bereits vor dem Abschluss eines Mietvertrages besteht ein sog. vorvertragliches Schuldverhältnis zwischen dem Vermieter und dem künftigen Mieter einer Wohnung. Dieses vorvertragliche Schuldverhältnis führt u.a. zu Aufklärungspflichten gegenüber der anderen künftigen Vertragspartei, die jedoch auch Grenzen haben:

Als künftiger Mieter muss man dem Vermieter nicht ungefragt Auskunft über seine Vermögensverhältnisse geben – nur Fakten wie Arbeitslosigkeit, Privatinsolvenz etc. sind ungefragt mitzuteilen. Zudem darf der künftige Vermieter auf Nachfrage eine wahrheitsgemäße Auskunft über Zahlungsfähigkeit, Beruf, Alter, Familienstand, Pfändungen etc. erwarten. Auch Fragen zum letzten Mietverhältnis inkl. Wohnanschrift sind zulässig. Auf Fragen zu Kinderwunsch, Vorstrafen, Religionszugehörigkeit, zu Krankheiten oder Vereins- oder Parteizugehörigkeiten muss man als Mieter jedoch nicht antworten.

Vermieter sind im Gegenzug nicht verpflichtet, künftige Mieter aktiv über Besonderheiten der künftigen Wohnung aufzuklären. Hat der Mieter jedoch konkrete Fragen, muss der Vermieter diese vollständig und wahrheitsgemäß beantworten. Erkennt der Vermieter, dass es zudem für den Mieter wichtig wäre, bestimmte Tatsachen zu kennen (z. B. Nachbar hat Hunde, der potenzielle Mieter erwähnt eine schwere Hundehaarallergie), muss er auch darüber aufklären.

Verletzen Mieter oder Vermieter diese Aufklärungspflichten, können sich beide Seiten schadensersatzpflichtig machen. Zudem kann die jeweils andere Vertragspartei den Mietvertrag ggfs. anfechten oder vom Mietvertrag zurücktreten.

Wohnflächenabweichung

Im Wohnraummietvertrag wird meist die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben. Eine solche Wohnflächenangabe ist dann nicht nur unverbindliche Objektbeschreibung - sie ist Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 535 Abs.1 Satz 2 BGB, auch bei einer „ca.“-Angabe.

Nicht selten kommt es aber zu - auch größeren – Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche, vor allem wenn die Berechnung der Wohnfläche wegen der Berücksichtigung von Dachschrägen, Balkonen oder Terrassen komplex ist. Weicht die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche nicht nur unwesentlich ab, ist das ein Sachmangel der Wohnung bzw. des Hauses, der dem Mieter bestimmte Rechte und Ansprüche gegen den Vermieter an die Hand gibt– selbst, wenn er den Mangel erst nach einiger Zeit erkennt bzw. hingenommen hat:

Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrags gem. § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 1 BGB – auch ohne vorherige Abmahnung

Mietminderung wegen Sachmangel § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Zukunft; Berechnung nach dem Verhältnis der tatsächlichen zur vereinbarten Fläche ohne Berücksichtigung der vermeintlich zulässigen „10%“-Unterschreitung.

Anspruch auf Erstattung / Rückzahlung zu viel bezahlter Miete für die Vergangenheit entsprechend

Anspruch auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung rückwirkend und Rückforderung zu viel entrichteter Betriebskosten

Grundsätzlich muss allerdings der Mieter die Wohnflächenabweichung beweisen - der Vermieter hingegen, dass die Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung unerheblich ist. Nur ab einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 % vermutet die Rechtsprechung unwiderleglich, dass die Flächenabweichung den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt und die Mietsache (Wohnung/Haus) mangelhaft ist (10%-Regel). Das gilt auch bei einer nur „ca.“-Angabe im Mietvertrag.

Als Anwalt für Mietrecht in Berlin kläre ich gerne für Sie, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt.  

Wechsel Vertragsparteien

Zieht eine Person zusätzlich in eine Wohnung ein, zieht eine Person aus einer Wohnung aus oder wird eine Immobilie verkauft, ist es notwendig bzw. sinnvoll, die Vertragsparteien eines Mietvertrages anzupassen.

Soll ein Mieter hinzukommen, ist es für den einziehenden Bewohner sinnvoll, als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen zu werden, um gleichberechtigter Mieter zu sein. Das kann von Bedeutung werden, wenn sich ein zusammenlebendes Paar trennt oder sich eine Wohngemeinschaft (WG) auflöst: Ist nur ein Bewohner Mieter, hat er es in der Hand, den Mietvertrag allein zu kündigen. Das kann alle Mieter zum Auszug zwingen. Eine Ausnahme gilt unter bestimmten Voraussetzungen nur im Falle einer Scheidung. Sind mehrere Personen Mieter, ist nur eine gemeinsame Kündigung wirksam. Will ein Mieter auch nach einer Trennung oder WG-Auflösung in der Wohnung verbleiben, ist es dann ratsam, eine mehrseitige Vereinbarung über die Weiterführung des Mietvertrages zu treffen, um auch für die Zukunft eine verlässliche Rechtssituation zu schaffen.

Auch auf Vermieter-Seite kann der Vertragspartner wechseln, z. B. im Falle eines Immobilienverkaufs. Der neue Eigentümer wird Vermieter, denn es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Eine Kündigung des Mietvertrages „nur“ wegen eines Eigentümerwechsels ist deswegen nicht statthaft. Soll eine Immobilie nach dem Verkauf jedoch generalsaniert werden, ist eine Kündigung des Mietvertrages ggfs. möglich, ebenso eine Eigenbedarfskündigung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

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Haben Sie weitergehende Fragen – kontaktieren Sie uns gerne!  Als Anwalt für Mietrecht in Berlin beantworte ich gerne Ihre Fragen!

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FAQ Vertragsprüfung- Was Sie als Mieter und Vermieter wissen sollten!

Der beste Zeitpunkt, um den Mietvertrag checken zu lassen, ist vor der Unterzeichnung. Als Anwalt für Mietrecht helfe ich Ihnen gerne weiter – unterschreiben sollten Sie erst, wenn alle Punkte geklärt sind. Allerdings sollten Sie Ihren Vermieter nicht zu lange auf eine Unterschrift warten lassen.

Warum lohnt es sich, den Mietvertrag prüfen zu lassen?

Häufig enthalten Mietverträge unwirksame Passagen oder Paragraphen, die sich für den Mieter negativ auswirken können. Seinen Mietvertrag überprüfen zu lassen kann somit verhindern, dass Mieter zu viel Geld bezahlen.

Bei wem sollte man einen Mietvertrag prüfen lassen?

Um einen Mietvertrag prüfen zu lassen, lohnt es sich in der Regel, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu kontaktieren. Auf diese Weise gehen Sie sicher, dass kein Detail ungeprüft bleibt und Sie vor dem Unterzeichnen optimal Bescheid wissen.

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